Доходная недвижимость Аболишин Юрий

▶️▶️▶️ ⚠️ Риск, который не увидит ни один покупатель квартиры При приватизации кто-то из жильцов мог отказаться от своей доли в пользу родственников. Собственником он не стал - но право жить в этой квартире получил. Пожизненно. ▪️Почему это опасно: В выписке ЕГРН его нет и не будет - там только собственники. Поэтому одной выписки для проверки квартиры недостаточно, как бы её ни любили показывать первым делом. На просмотре его тоже может не быть. Иногда человек временно снят с регистрационного учёта - служит, лечится, живёт в другом городе. А потом возвращается и заявляет право на проживание. В вашей квартире. Выписать такого человека через суд - история на годы, и часто не в пользу нового собственника. Судебная практика жёсткая: право пользования у отказника защищено законом. ▪️Что делать: Перед сделкой поднимайте не только свежую выписку ЕГРН, но и документы о приватизации - договор передачи и архивную выписку из домовой книги. Там видно всех, кто был зарегистрирован на момент приватизации. Если кто-то отказался от доли, это всплывёт до сделки, а не после. 📌Купим вместе квартиру без юр. опастностей По всем вопросам: +79652224686 Юрий #недвижимость

▶️▶️▶️ 💰 Парковок у новостроек станет в 2 раза больше. Но квартиры подорожают Слухи оказались правдой: в Москве изменили правила расчета машино-мест при строительстве новых домов. Сейчас минимальный норматив — 0,4 парковочного места на квартиру. Теперь его увеличили: ▪️ 0,8 места — для квартир площадью до 70 м² ▪️ 1,2 места — для квартир от 70 до 100 м² ▪️ 1,6 места — для квартир больше 100 м², таунхаусов и частных домов 🤓 Что это значит для нас? Парковаться станет проще. Уличных мест и стихийных парковок во дворах станет меньше, а цивилизованных паркингов — больше. Застройщикам придется уходить под землю сильнее или строить отдельные паркинги. Жилье подорожает. Увеличение этажности подземных паркингов и стройка наземных комплексов — это дорого. Все это закладывается в себестоимость. А значит, цена квадратного метра в таких проектах неизбежно поползет вверх. 👉 Нововведение поэтапное. Объекты, которые сдаются до 1 января 2028 года и уже прошли экспертизу, под новые требования не попадают. А вот для всех будущих проектов нормы станут обязательными. 😭 Инвестиции в машино-места выглядят все менее привлекательно. В Старой Москве уже сейчас парковочные места в среднем стоят как половина однушки в регионе — ₽2,7 млн, а в новых ЖК цена и вовсе достигает ₽5,4 млн. При этом сдаются они всего за ₽17 тыс. в месяц. Чистая доходность — около 6%. А после нововведений, когда парковок станет больше, ликвидность таких активов окажется под вопросом. 🤷‍♂Может тогда наконец жители будут покупать, а не инвесторы #недвижимость

▶️▶️▶️ 🤔 Маткапитал хотят разрешить тратить на аренду жилья В Госдуме опомнились и поняли, что далеко не у всех семей есть возможность купить жилье даже с использованием маткапитала. При этом аренда каждый месяц забирает львиную долю доходов, которые могли бы идти на питание, образование и другие расходы на детей. Что предлагают: ▫️ Разрешить семьям, у которых по месту фактического проживания нет пригодного собственного жилья, использовать маткапитал на долгосрочную аренду. ▫️ Деньги будут переводить арендодателю только по безналу: семьи на руки средства не получат. ▫️ Обязательное условие — официальный договор найма на срок не менее одного года. ▫️ Если семья съезжает или договор расторгается — выплаты прекращаются. В общем, еще один способ обелить рынок аренды и поддержать семьи с детьми. Но насколько эффективный? 👉 Возьмем текущую сумму маткапитала на первенца — ₽728,9 тыс. ▪️ Москва. Средняя стоимость аренды — ₽91,9 тыс. в месяц. Деньги закончатся меньше чем за 8 месяцев. ▪️ Санкт-Петербург: ₽51,2 тыс., хватит на 14 месяцев. ▪️ Города-миллионники: ₽34 тыс., это 21 месяц, или чуть меньше двух лет. Ребенку исполняется два года, деньги исчерпаны — а собственного жилья как не было, так и нет. Семья возвращается в точку старта, только теперь еще и без маткапитала. В чем главный риск? Инициатива, по сути, превращает маткапитал из инвестиции в будущее (квартира, ипотека, образование) в латание текущих дыр. К тому же, как только арендодатели поймут, что у съемщиков есть гарантированный бюджет от государства, они тут же поднимут арендные ставки. ❓А вы что думаете? Лучше «хоть какая-то помощь сейчас» или все-таки сохранить маткапитал как целевой инструмент на свое жилье? Или... всему нас через ж... #недвижимость #маткапитал

🤯 Купил квартиру, а в ней живет незнакомец. Выселить его нельзя, и вот почему Петербуржец купил квартиру за ₽8 млн и начал делать ремонт. Когда жилье было полностью приведено в порядок, к нему пришел пожилой мужчина и заявил, что он тоже имеет право здесь жить. Оказалось, что еще в 90-х, во время приватизации, он отказался от своей доли в пользу другого собственника. Но взамен получил право бессрочного проживания в этой квартире. Бывший владелец, который продал квартиру, предложил новому хозяину просто «подружиться с дедушкой и принять его в семью». После этого перестал выходить на связь. 👩🏻‍⚖️ В суде подтвердили: пенсионера выселить нельзя. Собственник может меняться хоть 10 раз, но «пожизненник» сохранит возможность пользоваться квартирой. Единственный способ освободить квадратные метры — выкупить старику отдельное жилье за свой счет. Или дождаться его смерти. 😳 Кто еще может стать вашим «вечным соседом»? Право пожизненного проживания может возникнуть также из-за: ➖ Завещательного отказа. Собственник в завещании может обязать наследников пустить жить какую-нибудь троюродную сестру до момента ее замужества или пожизненно ( у меня в опыте была подобная запись в завещании) ➖ Прямого указания в договорах. Например, по условиям договора дарения даритель сохраняет право проживания в квартире. ( Также были случаи и видел несколько подобных договоров дарения) На 100% застраховаться от таких случаев нельзя, но можно снизить риск: • заказать расширенную архивную выписку по форме №9 • запросить в ЕГРН раздел об ограничениях прав • проверить договор, по которому продавец стал собственником (купля-продажа, наследство, рента — ищите скрытые обременения) 🤷‍♂Кругом одним опасности... #недвижимость